Workshop "Chci žít v nájmu!"

Workshopu se zúčastnilo přes 40 diskutujících, mezi které patřili zástupci:

• tří rezortů: Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva spravedlnosti a Ministerstva práce a sociálních věcí,
• Státního fondu podpory investic,
• Svazu měst a obcí ČR,
• pronajímatelů (Asociace nájemního bydlení, Občanské sdružení majitelů domů v ČR i jednotlivý institucionální pronajímatelé),
• nájemníků (Sdružení nájemníků České republiky, Iniciativa nájemníků a nájemnic),
• a ostatní profesních skupin (Asociace realitních kanceláří České republiky, Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, zástupci správy nemovitostí),
• neziskových organizací, které se zabývají otázkou bydlení (Platforma pro sociální bydlení, Člověk v tísni, Institut prevence a řešení předlužení),
• advokátních kanceláří (PRK Partners a HKR) a
• akademiků a výzkumníků (CERGE-EI, PAQ Research, Sociologický ústav AV ČR).

Workshop se skládal ze dvou částí (viz program). V první části byly prezentovány trendy v oblasti nájemního bydlení u nás i v Evropě včetně přehledu inspirací pro hledání možností zvýšení jistot a snížení rizik jak pro nájemníky, tak pro pronajímatele. Druhá část byla věnována široké diskusi s panelisty na témata představená v části první.

Úvod

Martin Lux ve své prezentaci poukázal na vývoj v postojích k bydlení u českých občanů v letech 2001, 2013 a 2023 (Postoje k bydlení 2023), které ukazují, že spokojenost s bydlením v nájmu se zvyšuje, ovšem stále převládá asociace nájemního bydlení s nejistotou. Martin Lux také upozornil na některé mýty, se kterými se v diskusích o bytové politice můžeme setkávat. Prvním mýtem je tvrzení, že rychlejší povolování staveb zvýší dostupnost vlastnického bydlení. Martin Lux doložil, že mnohé studie u nás i v zahraničí ukázaly, že faktory nabídky jsou na trhu bydlení ve srovnání s vlivem faktorů poptávky marginální. Druhým mýtem je teze, že regulace v oblasti nájemního bydlení je „cestou do pekel“. Martin Lux vysvětlil, že regulace apriori nevytváří tržní distorze, ale může přinášet oběma stranám jistotu (OECD 2014) a může být naopak podmínkou pro vznik stabilního trhu, stabilního cash flow a snížení volatility a rizik pro všechny (viz McCollum, Milcheva 2023). V posledních letech dochází v mnoha evropských zemích k výrazným změnám v oblasti nájemního bydlení zejména směrem k posílení jistoty nájemníkům a je tedy na místě otevírat diskusi posílení jistoty i u nás, ovšem nezůstat jen na straně nájemníků, ale zabývat se také posílením jistot pro pronajímatele.

Zahraniční inspirace: Řešení sporů mezi pronajímateli a nájemci

Prezentace Karolíny Křešové z PRK Partners se zaměřila na komparativní analýzu systémů řešení sporů mezi nájemci a pronajímateli v různých zemích. Provedený mezinárodní průzkum pokryl 14 jurisdikcí a v Dánsku, Portugalsku, Irsku a Skotsku byly identifikovány specializované orgány pro řešení těchto sporů. Jako nejinspirativnější byly vybrány tři: Huslejenævnet v Dánsku, Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) v Portugalsku a Residential Tenancies Board (RTB) v Irsku. Karolína Křešová představila fungování těchto orgánů a nastínila otázky pro zamyšlení o možnosti zřízení podobného orgánu v České republice, zda by takový model mohl přinést efektivnější řešení nájemních sporů a případně jakou formu by měl přijmout.

Nájemní bydlení ve světě: Délka nájemní smlouvy

Martina Mikeszová ve své prezentaci poukázala na to, že dle výzkumů v České republice stejně jako mezinárodních výzkumů je utváření pocitu domova a jistoty bydlení provázeno s dlouhodobostí smlouvy, a to často na úrovni pocitu - byť nájemník nemusí mít reálnou zkušenost s vystěhováním a reálně ani nehrozí, jen pocit, že by k tomu bez jeho zavinění mohlo dojít, jistotu bydlení silně narušuje. Martina Mikeszová srovnala délky nájemních smluv v různých Evropských zemích a ukázala, že v mnoha zemích Evropy je délka nájemní smlouvy nějak regulována a krátkodobé smlouvy jsou možné jen ve výjimečných případech. Nájemní bydlení je poskytováno zpravidla na dobu neurčitou ve Švýcarsku, Dánsku, Rakousku, Německu, Švédsku, Finsku, Nizozemí, Skotsku a postupně k těmto smlouvám přecházejí také v Irsku. Ve Francii, Norsku, Belgii, Itálii, Španělsku a Řecku existují stanovené minimální doby pro nájemní smlouvy, které se obvykle pohybují od tří let.

Nájemní bydlení - jistoty, rizika a data

Jan Schneider (MMR) poskytl ve své prezentaci pohled na současný stav a výzvy spojené s nájemním bydlením v Česku. Základní data (dle SLDB 2021) ukazují, že z celkového počtu 900 tisíc pronajímaných bytů, 80 % patří soukromým vlastníkům a 20 % tvoří obecní nájemní bydlení. Výzkum mezi nájemníky (MMR 2024a) a drobnými pronajímateli (MMR 2024b) odhaluje, že většina Čechů dává přednost vlastnickému bydlení kvůli jeho větší jistotě a opakované uzavírání (řetězení) nájemních smluv na dobu maximálně dvou let je ze strany soukromých pronajímatelů plošně uplatňovanou praxí. Byť jsou zkušenosti pronajímatelů s prodlením v platbě nájemného poměrně časté, většina nájemníků nájem uhradí. To potvrzují i sami nájemníci, 85 % z nájemníků, kteří měli prodlení v platbě nájmů, dluh splatilo buď celý, nebo ve splátkách, dalších 10 % dluh splácí. Výzkum neprokázal, že by řetězení smluv mělo efekt na nižší ztráty na nájemném z důvodu neplacení a rychlejším vystěhování. Ministerstvo se aktuálně chce soustředit na osvětu ohledně vypovídání smluv a metodická podporu drobných pronajímatelů, na podporu projektu „Férový inzerát“ a dále doplňovat analýzy dat a hledat možná řešení na základě těchto analýz.

NájemPlus

Martin Lux představil projekt NájemPlus, jehož cílem je ukázat, že nájemní bydlení má šanci být alternativu k bydlení vlastnickému a poskytovat jistotu bydlení srovnatelnou se západními zeměmi, a to prostřednictvím webové platformy, která umožňuje pronajímatelům nabízet byty a zavázat se k dodržování etického kodexu. Pravidla pro spravedlivé a etické jednání jsou stanovena na obou stranách – jak pro pronajímatele, tak pro nájemníky. Kodex pro pronajímatele zahrnuje požadavky jako je uzavření standardní nájemní smlouvy, možnost trvalé registrace nájemce v bytě, pravidelné vyúčtování nákladů a nabídku dlouhodobého bydlení, minimálně na tři roky (ve formě opce). Pro nájemníky kodex stanovuje povinnosti jako včasné platby, šetrné zacházení s bytem, provádění drobných oprav, konzultace jakýchkoliv větších úprav s pronajímatelem a pravdivé informování o významných změnách.

Aktuálně se projekt setkává s několika výzvami, včetně nedostatečné motivace malých pronajímatelů účastnit se projektu a obav z hodnocení ze strany nájemníků. V reakci na tyto výzvy tým projektu NájemPlus plánuje zlepšit informovanost o benefitech projektu, nabízet více možností pro registraci a rozšířit platformu o právní poradnu a vzorovou smlouvu. Projekt NájemPlus představuje inovativní přístup k nájemnímu bydlení v Česku a jeho úspěch bude záviset na schopnosti překonat počáteční výzvy a zvýšit zapojení pronajímatelů a nájemníků.

Vybrané právní otázky ke vztahu pronajímatele a nájemce bytu

Prezentace Adama Zítka a Jana Hraby z HKR advokátní kanceláře nastínila mnohé klíčové otázky nájemních vztahů ke vztahu pronajímatele a nájemce bytu. Dlouhodobé zajištění bydlení je jednou ze základních sociálních potřeb běžného člověka a zákonodárce oprávněně klade důraz na ochranu nájemce jako objektivně slabší smluvní strany, avšak ochrana by měla být aplikována pouze vůči řádnému nájemci. Otázky vzbuzují judikatury, které chrání nájemníka, který porušuje své povinnosti, a tím mohou i poškozovat řádné nájemníky; zmiňována byla: nemožnost sjednat vyšší než zákonný úrok z prodlení při prodlení nájemce s nájemným nebo jinými platbami vůči pronajímateli jako sankci za porušení smluvních povinností, nemožnost institutu notářského zápisu s doložkou vykonatelnosti jako exekuční titul při vyklizení bytu, obtížnost ukončení nájmu okamžitou výpovědí, která je účinná doručení nájemci v případě poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Otázkou také je, zda nemůže být napadeno odlišné ujednání od nař . vl . č. 308/2015 a sporná může být i výše úroku z kauce. Připravovaným benefitem platformy NájemPlus bude vzorové nájemní smlouvy, která bude navržena tak, aby byla v souladu s kodexem pronajímatele i nájemce a poskytovala jistotu oběma stranám, a to jak pro nájem na dobu určitou, tak neurčitou. Vzorová smlouva bude zahrnovat inflační doložku i řešit mnohé diskutované sporné otázky a bude doplněna vzorovým předávacím protokolem. K dispozici bude také právní poradna do určitého rozsahu bezúplatná.

První diskusní panel: Jak zvýšit jistotu nájemcům a snížit rizika pronajímatelům?

• Zavedení minimální doby nájmu, zákaz řetězení nájemních smluv – pro a proti, politická vůle
• Zavedení Arbitra pro nájemní bydlení (mimosoudní řešení sporů mezi nájemci a pronajímateli) – změna či úprava stávajícího systému, inspirace ze zahraničí

Během diskuse bylo zmíněno, že MMR zvažuje zavedení minimální doby nájemní smlouvy na jeden rok, neboť u kratších smluv již nelze uvažovat o dlouhodobosti a stabilním bydlení. Ovšem většina diskutující se shodla, že již teď jsou většinově uzavírány smlouvy na jeden rok, a proto by tato regulace větší jistoty nájemníkům nepřinesla.

Mezi diskutujícími zazněl souhlas s dlouhodobostí smluv, ale je nutná ochrana před nájemníky, kteří neplatí a nedodržují své povinnosti. Opakovaně bylo diskutujícími z řad pronajímatelů zdůrazněno, že sice zaznělo, že neplatiči a problémový nájemníci představují velmi nízké procento všech nájemníků, ovšem tyto případy mohou způsobit nejen drobnému pronajímateli velké škody, a silně poškozují celý trh. Regulace musí být přiměřená a zvýšená jistota pro nájemníky vyvážena větší ochranou pro pronajímatele před nepoctivými nájemníky. Bylo zmíněno, že přílišná regulace by vedla k odchodu pronajímatelů a prodávání nemovitostí do vlastnického bydlení. Diskutující se shodli, že přílišná regulace škodí a legislativní opatření jsou až tou poslední možností.

Omezení řetězení nájemních smluv zřejmě není vhodným řešením, neboť pronajímatel by si našel cestu, jak tento zákaz obejít a ve výsledku by to nevedlo k větší jistotě pro nájemníky.

Zazněly tyto návrhy, které by mohly vést k větší jistotě pro nájemníky:

• Snaha hledat možnosti, jak motivovat pronajímatele dobrovolně uzavírat dlouhodobější smlouvy, pokud o to nájemce stojí, a dát pronajímateli možnost efektivně a rychle se domoci svých práv, pokud nájemní vztah nefunguje. Cestou motivace může být zrychlení vyklizovacího řízení, které pomůže nejen pronajímatelům, ale chrání i slušné nájemníky, které problémový nájemník v domě obtěžuje.
• „Revolvingové“ smlouvy - automatické pokračování nájemní smlouvy, pokud si ve stanovené lhůtě strany nedají vědět, že pokračovat nechtějí.
• Uzavírat smlouvy na dobu neurčitou, ovšem dát možnost stranám smluvně se domluvit na výpovědních důvodech s tím, že se prodlouží výpovědní lhůta například na 1 rok. Pak by tento model mohl být obdobný jako „revolving“ a může to být jednodušší než řešit, jestli je smlouva na rok nebo na tři.

Zda by mělo zavedení „Arbitra pro nájemní bydlení“, který je využívaný v zahraničí (viz prezentace Karolíny Křešové), význam v České republice, souvisí s tím, zda by takový orgán skutečně vedl ke zrychlení řízení o vyklizení. Pokud by rozhodnutí arbitra nebyla závazná, v konečném důsledku by to mohlo vést k dalšímu prodloužení řízení o vyklizení, a dále je nutné se ptát, jak by to bylo nákladné. Dle statistik MSp je evidováno okolo 2000 žádostí na vyklizení v roce 2023 a okolo 300 žalob na neoprávněnost výpovědi. Průměrná délka řízení o vyklizení je do jednoho roku (pokud není současně podána žaloba na neoprávněnost výpovědi), zhruba polovina je vyřízena do 6 měsíců, ale existují i případy, kdy to trvá několik let, délka je také delší ve velkých městech (zejména Praha, Brno) a Středočeském kraji. Průměrná délka řízení ohledně žaloby na neoprávněnost výpovědi je okolo 1,5 roku. Dle diskutujících tyto informace ukazují, že těchto případů není tak málo, ale vyjádřili pochybnosti, zda by zavedení „Arbitra pro nájemní bydlení“ situaci zlepšilo.

Diskutující z řad pronajímatelů se shodli, že nemožnost domoci se rychlého vyklizení vede k tomu, že pronajímatele řetězí smlouvy, a řešení této otázky by pomohlo ke dlouhodobějším smlouvám.

Co by dále pomohlo?

• Role osvěty, poradenská místa či tzv. hotlines, místa, kde se můžeme rychle poradit, což může to přispět k rychlejšímu řešení sporů.
• Možnost uvažovat o zjednodušení v případě sporů, které jsou evidentní, například neplacení nájemného. Inspirativní by mohlo být Dánsko, kde zřejmě vyklizení v případě vypovězení nájemní smlouvy kvůli neplacení trvá do 6 týdnů, byť se jedná o zemi poměrně velkou ochranou nájemníka. Chybí ovšem informace, jak reálně tyto výpovědi fungují, a je zapotřebí podrobněji prozkoumat a analyzovat.

Druhý diskusní panel: Etický kodex nájemce a pronajímatele

• Principy etického pronajímání, etické kodexy, specificky etický kodex nájemce – co by mělo být obsahem kodexů, jaké jsou hlavní požadavky pronajímatelů na nájemce a nájemců na pronajímatele.
• Vyrovnaná vzorová nájemní smlouva zohledňující etické principy pronájmu – co by mělo být součástí smlouvy, diskuse některých ustanovení smlouvy (zejména problematika zkušebního období a prolongací, nakládání s jistotou, nastavení běžné údržby a drobných oprav, sankcí).

V diskusi zazněl souhlas s tím, že nelze jenom omezovat a nelze jenom ochraňovat, je nutné hledat pro pronajímatele motivátory, které je budou motivovat brát nájemníky do dlouhodobého nájemního bydlení. Čím více budeme omezovat pronajímatele, tím více to může být problematické pro nájemníky získat dlouhodobé nájemní bydlení. Dlouhodobé smlouvy ano, ale ty, které jsou uzavřeny dobrovolně, určitě může být i řešením smlouva na dobu určitou, smlouva s tzv. revolvingem, která zaručí dlouhodobost. Cílem pronajímatele je mít jednoho spolehlivého nájemníka dlouhodobě, když něco funguje, nemá potřebu to měnit, a nakonec je to většinou nájemce, kdo ukončuje smlouvu, protože potřebuje jiné bydlení, např. větší, v jiném městě apod. Diskutující vyjádřili souhlas s oběma kodexy, ovšem zároveň z řad pronajímatelů zazněla pochybnost k registraci na platformě NájemPlus, pronajímatelům v současné situaci chybí motivace veřejně se k dodržování Kodexu pronajímatele přihlašovat, byť ho dodržují. Na druhé straně zástupce z řad nájemníků vysvětlil, že prevence a osvěta může zlepšit nájemní vztahy, a etický kodex, který ukazuje, jak by se měl chovat pronajímatel a jak by se měl chovat nájemce, určitě smysl má. Diskutující se shodli, že etické kodexy mohou vést ke kultivaci vztahu mezi pronajímatelem a nájemníkem.

Připravovaná vzorová nájemní smlouva navazuje na etické kodexy a činí je závaznými ustanoveními v nájemní smlouvě. K diskusi byl zejména bod tři Kodexu pronajímatele, které se snaží zaručit nájemníkům dlouhodobost. Jak již zaznělo v předchozí diskusi, nutit pronajímatele uzavírat smlouvy na dobu neurčitou či na dlouhou dobu není v současné situaci řešením, ale možnost zkušební doby a po ní uzavírat smlouvy s opcí (či tzv. „revolving") mohou mít význam při zvýšení jistot pro nájemníka. Význam je v tom, že smlouva je kontinuální, nejde o uzavírání nových smluv, kde není žádná limitace pro nastavení nového nájmu, a zkušební doba zase může dobře posloužit pronajímateli, ale i nájemníkovi, aby si vyzkoušeli, zda bude nájemní vztah fungovat.

• „Revolvingové“ smlouvy, které budou zahrnovat ujednání o zvyšování nájemného, které bude navázáno na nějaký očekávatelný mechanismus průběžného zvyšování, mohou výrazně pomoci oběma stranám a posílit jejich jistoty. Pokud bude vyřešeno případné zvyšování nájmu, pronajímatele mohou na revolving přistoupit a zároveň to může vyřešit nejistotu nájemníků ohledně skokového navýšení nájemného při novém uzavření smlouvy.

Mechanismem, který umožní spravedlivé navyšování, může být výše inflace, ovšem je asi vhodné zavést určité maximum, např. 4 %. V případě, že ve smlouvě žádné ujednání o navyšování není, je to velmi problematické, vyžaduje je to nutnost zjistit místně obvyklé nájemné, což nemusí být snadné a nemusí to vést k jednoznačným výsledkům.

Z řad nájemníků zaznělo, že doba určitá pro nájemníky není riziková jen v tom, že může dojít k náhlému zvýšení nájemného, ale problém způsobuje nejistota, to vědomí nájemce, že to možná za rok skončí, jen to, že to může hypoteticky nastat. Stěhování přináší nájemci zvýšené náklady, komplikace s případnou změnou školy pro děti apod. Ukončení nájemní smlouvy může přinést i další požadavky ze strany pronajímatele, se kterými spojuje podepsání nové smlouvy (např. pronajímatel nebude provádět vyúčtování služeb, nepovolí psa).

Z pohledu nájemníka je vhodné, aby smlouva měla jasně vysvětlena práva a povinnosti, možná je vhodné i uvést to, co vyplývá ze zákona a v nájemní smlouvě být nemusí, neboť nájemní smlouva je první dokument, kam nájemník sáhne, pokud narazí na problém. Zejména je vhodné, aby nájemní smlouva jasně nájemci řekla: jak se bude zvyšovat nájemné, jakým postupem se zvyšuje, jakým způsobem má platit zálohy za služby a kdy budou vyúčtovány, jak je to s odstraňováním závad a drobných oprav, za jakých podmínek může nájemce ukončit nájemní vztah on sám a za jakých okolností a podmínek pronajímatel. Naopak stále se objevují nájemní smlouvy, které obsahují pro nájemníka nepřiměřené povinnosti odporující zákonu, ty by se v nájemní smlouvě neměly objevovat. Kromě již zmíněného je také důležité v nájemní smlouvě specifikovat způsoby komunikace. Bylo přislíbeno, že všechny zmíněné problematiky by vzorová smlouva připravovaná platformou NájemPlus měla řešit.

Shrnutí diskusí

Z diskusí vyplynulo, že je velmi důležité zaměřovat se spíše na to, jak motivovat pronajímatele, aby dobrovolně nabízeli nájemníků dlouhodobý nájemní vztah než pronajímatele omezovat. Zrychlení vyklizovacího řízení, které pomůže pronajímatelům rychle uvolnit byt po ukončení nájmu a opět ho pronajmout, může být právě tou motivací uzavírat s nájemníkem dlouhodobější vztah a zároveň chrání i slušné nájemníky, které problémový nájemník v domě obtěžuje. Vhodnou variantou, jak poskytnout nájemníkovi stejné podmínky nájmu po dlouhou dobu, jsou tzv. revolvingové smlouvy, které zároveň mají ustanovení o způsobu zvyšování nájemného. Smlouva pak zajišťuje kontinuitu a přináší jistoty oběma stranám. Představené kodexy pronajímatele a nájemníka jsou akceptovatelné pro obě strany a mohou posloužit ke kultivaci vztahu mezi pronajímatelem a nájemníkem. Vzorová nájemní smlouva připravovaná v rámci platformy NájemPlus bude navazovat na tyto kodexy a prohlášení pronajímatele a nájemníka tak může učinit v nájemní smlouvě závazným. Vzorová nájemní smlouva by měla jasně stanovit práva a povinnosti pro nájemníka a pronajímatele, mimo jiné zejména v oblasti zvyšování nájemného, vyúčtování za služby, drobné opravy, ukončování nájmu a způsobu vzájemné komunikace.