Často kladené dotazy

Nikoliv. Po nájemci lze platně požadovat pouze úhradu nájemného, služeb spojených s užíváním bytu, jejichž poskytovatelem je pronajímatel, a byly-li ujednány, tak i kauci a smluvní pokutu. Kauce a smluvní pokuta v celkové výši nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Nájemce nese náklady na tzv. běžnou údržbu na drobné opravy. Co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami je vymezeno v nařízení vlády č. 308/20154 Sb. viz zde: www.e-sbirka.cz

Běžnou údržbou je například udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení (zejména malování a opravy omítek, čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům). Kromě toho však také například pravidelné prohlídky a čištění sanitárních zařízení a jejich armatur, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením a kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny baterií.

Drobné opravy jsou v citovaném vládním nařízení rozděleny podle věcného vymezení a podle výše nákladů. Není-li předmět, podléhající opravě prováděné nájemcem, určen konkrétně ve věcném vymezení, použije se vymezení podle výše nákladů, která činí 1 000 Kč na jednu opravu.

Pokud by však náklady hrazené nájemcem za drobné opravy přesáhly v kalendářním roce částku 100 Kč za jeden metr čtverečný podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. Tj. pro příklad: Má-li byt podlahovou plochu 85 m2 a náklady nájemce na jednotlivé opravy již dosáhly částky 8 500 Kč (85m2 x 100 Kč/m2), další opravy až do konce daného kalendářního roku již hradí pronajímatel.

Ano, ale pouze pro případ, kdyby se jednalo o úplný a nikoli pouze částečný podnájem. Při úplném podnájmu nájemce přenechává do užívání celý byt jiné osobě, zatímco u podnájmu částečného, nájemce byt užívá rovněž (současně s podnájemcem). Úplný podnájem lze v nájemní smlouvě zcela zakázat, částečný podnájem nikoliv. Lze jej ale omezit výhradou předchozího souhlasu pronajímatele se vznikem částečného podnájmu.

Zatímco v běžných smluvních vztazích si mohou strany ujednat úrok z prodlení i vyšší než zákonný, podle dosavadní praxe Nejvyššího soudu se zdá, že ve vztahu k nájemci bytu taková možnost akceptována nebude. V takovém případě by mohl pronajímatel nárokovat na nájemci pouze zákonný úrok z prodlení, který činí dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ročně výši repo sazby stanovené ČNB pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

Nicméně i přesto ve vzorové nájemní smlouvě pracujeme s variantou ujednaného úroku z prodlení, a to stejně pro obě strany. Pokud by se výše zmíněná praxe Nejvyššího soudu začala jevit jako ustálená, zajišťuje vzorová nájemní smlouva Pronajímateli nárok na úrok z prodlení alespoň v zákonné výši (viz bod 6.5 vzorové nájemní smlouvy)

Kauce neboli jistota, se vrací při skončení nájmu bytu. To znamená, že se předá nájemci současně s převzetím vraceného bytu, případně se neprodleně odešle nájemci na účet. Vrací se částka složené kauce, proti které si pronajímatel může započíst případné pohledávky vůči splatným dluhům nájemce.

Je tak zřejmé, že k okamžiku vracení kauce pronajímatel zpravidla nebude znát náklady na služby spojené s užíváním bytu za příslušné zúčtovací období a že vrácením kauce přichází o zajištění pohledávky z případného nedoplatku nájemce.

Řešením by mohlo být ujednání o odloženém okamžiku vrácení kauce, navázaném až na následné vyúčtování služeb, které by stálo relativně samostatně mimo nájemní smlouvu a účinnosti by nabývalo až po skončení nájmu. Není však zatím jasné, jak by se k takovému ujednání postavila soudní praxe, a proto vzorová nájemní smlouva takové ujednání neobsahuje.

Ujednání takového úroku je zcela jednoznačně v zájmu pronajímatele. Jinak by byl nájemci povinen kauci (jistotu) vracet včetně úroku stanoveného podle § 1802 o.z., tj. obvyklého úroku požadovaného za bankovní úvěry ke dni, kdy kauci pronajímatel obdržel.

Není-li pronajímatel sám bankou nebo mimořádně úspěšným investorem, je zjevné, že podstatnou část vracených úroků by musel dávat ze svých zdrojů, neboť uložená kauce mu na úrocích, např. ze spořícího účtu, vygeneruje podstatně méně.

Protože však smyslem a účelem poskytnutí kauce nájemcem pronajímateli není zajistit nájemci úrokový výnos jaký mají banky z poskytovaných úvěrů, lze s vysokou pravděpodobností předpokládat, že soudní praxe připustí ujednání o výši úroku právě například ze spořícího, či dokonce i jen běžného účtu. Na to je však třeba v ujednáních nájemní smlouvy pamatovat.

Po novele zákona č. 67/2013 Sb. o službách spojených s užíváním bytu, provedené zákonem č. 424/2022 Sb., s účinností od 1. ledna 2023 platí, že pokud by se chtěl nájemce bytu bránit proti zažalovanému nedoplatku za služby argumentem nesprávnosti vyúčtování, musí prokázat, že vyúčtování do 30 dnů od jeho doručení písemně reklamoval u pronajímatele. V opačném případě platí, že nájemce se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí a k této jeho soudní obraně se zásadně nebude přihlížet.

Zákon č. 67/2013 Sb. o službách spojených s užíváním bytu stanovuje v § 13 sankci za tzv. prodlení s nepeněžitým plněním podle tohoto zákona, a to pro pronajímatele i nájemce stejnou částkou ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení.

Nicméně jedná se o ustanovení, které umožňuje i jinou dohodu o výši pokuty, pokud nepřesáhne zmíněných 50 Kč denně.

Typickým nepeněžitým plněním, které může být v těchto případech sankcionováno, je na straně nájemce včasné neohlášení změny počtu osob v bytě a na straně pronajímatele pak vady vyúčtování služeb.

Dosavadní zkušenosti ze sporů o řádnost vyúčtování, kdy nájemci jsou s námitkami vad vyúčtování velice úspěšní, odůvodňují závěr, že je zájmem pronajímatele ujednat pokutu co nejnižší, případně ji zcela vyloučit. Rozhodně lze však doporučit, aby takové snížení či vyloučení pokuty bylo ujednáno oboustranně, tedy že bude dávat stejnou výhodu i nájemci. A to i s vědomím, že neohlášení změny v počtu osob ze strany nájemce je významnou komplikací pro řádnost vyúčtování některých služeb. Tyto případy bychom však spíše doporučili řešit cestou paušální úhrady nebo kritériem podlahové plochy bytu.

Zde je úprava výrazně odlišná, pokud jde o možnosti jednotlivých stran. Na straně nájemce lze ujednat jakékoliv výpovědní důvody (limitace je pouze dobrými mravy či veřejným pořádkem) a u nájmu na dobu neurčitou nájemce může nájem vypovědět dokonce bez jakéhokoliv výpovědního důvodu.

Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájem bytu, který je uzavřen na dobu určitou nebo neurčitou, jen na základě výpovědních důvodů uvedených v § 2288 odst. 1 či § 2291 odst. 2 o.z. a dále, v případě nájmu na dobu neurčitou, má k dispozici ještě výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 o.z. K ujednání, kterým by se rozšířily výpovědní důvody na straně pronajímatele, by se vůbec nepřihlíželo, tj. nemělo by žádné právní účinky.

Notářský zápis s doložkou vykonatelnosti pro vyklizení bytu po skončení doby nájmu byl svého času velmi oblíbeným nástrojem. Jeho výhodou je přímá vykonatelnost vyklizení bytu soudním exekutorem, kdy zcela odpadá předcházející, často zdlouhavé, soudní řízení posuzující zánik nájmu bytu. Zklamáním však bylo rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2085/2019, které jeho použití odmítlo. Nově však Nejvyšší soud své původní rozhodnutí přehodnotil a jeho velký senát rozhodl pod sp. zn. 31 Cdo 225/2024 ve prospěch aplikace tohoto nástroje.

Pokud nájemce v době trvání nájmu neporuší žádnou smluvní či zákonnou povinnost, která vyplývá z nájemní smlouvy, má právo na prodloužení nájmu na další období (např. 12 měsíců). Toto právo lze vůči Pronajímateli prosadit případně i u soudu.

Pokud nájemce v době trvání nájmu sice poruší smluvní či zákonnou povinnost, která vyplývá z nájemní smlouvy, ale neobdrží od pronajímatele sdělení, že v důsledku porušení povinnosti se nájem neprodlouží, má nájemce stejné právo na prodloužení nájmu na další období jako v předchozím odstavci.

Pokud však nájemce v době trvání nájmu poruší smluvní či zákonnou povinnost, která vyplývá z nájemní smlouvy, a současně obdrží od pronajímatele sdělení, že v důsledku porušení povinnosti se nájem neprodlouží, právo na prodloužení nájmu ztrácí. Sdělení musí pronajímatel odeslat nájemci nejpozději do 10 dnů ode dne, kdy se o porušení povinnosti dozvěděl.

Zde zcela záleží na dohodě stran. Nicméně pro platformu NájemPlus.cz je východiskem, že nájem na dobu určitou má při bezproblémovém průběhu trvat vždy alespoň 3 roky.

Tento výpovědní důvod nemá v zákoně uvedeny žádné konkrétní skutkové okolnosti, při kterých jej lze přímo použít. Dává tak velký prostor smluvním stranám k ujednáním, ve kterých by mohl být nájemce vypovězen. Tento prostor je však velký jen zdánlivě, neboť soudy zde budou nepochybně, a zcela správně, použití dalších ujednaných důvodů posuzovat velmi restriktivně. Přesto, či právě proto, však může v důsledku dalších ujednaných výpovědních důvodů vznikat pro smluvní strany, především pak pro nájemce, zbytečná nejistota. Vyloučením tohoto výpovědního důvodu vzorová nájemní smlouva takovou nejistotu eliminuje.

Takové právo pronajímatel nemá, ledaže by s tím nájemce sám souhlasil.

Je-li potřeba byt uživatelsky přizpůsobit nájemci se zdravotním postižením, a jedná-li se o změny formou stavebních úprav, je i zde nutný předchozí souhlas pronajímatele. Nicméně v tomto případě platí, že pokud pronajímatel s takovou změnou nesouhlasí, aniž by k tomu měl důležitý (vážný a spravedlivý) důvod, může se nájemce obrátit k soudu, aby soud souhlas pronajímatele nahradil svým rozhodnutím.

Nutno ještě dodat, že po skončení nájmu musí nájemce zajistit odstranění těchto specifických změn, pokud pronajímatel neudělí výjimku k jejich ponechání.